Договор о купле-продаже недвижимости: порядок оформления

Правильно оформленные бумаги при сделках с недвижимостью — залог спокойствия и для продавца, и для покупателя. Важно: любые сделки такого рода имеют право проводить только собственники недвижимого имущества или лица, ими уполномоченные, что подтверждается нотариально заверенной доверенностью.

Документы для оформления договора купли-продажи квартиры

Если пакет документов будет неполным, Росреестр не сможет зарегистрировать сделку и переход права собственности. Поэтому к сбору необходимых бумаг нужно отнестись со всей серьезностью. Кроме того, нужно помнить, что некоторые документы имеют срок действия. По истечении этого срока они утрачивают актуальность и не принимаются к рассмотрению.

Разберемся, какие документы нужны для оформления договора купли-продажи квартиры.

Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество

Выписка из ЕГРН — документ, подтверждающий права собственника жилого помещения. До июля 2016 года выдавалось свидетельство в бумажном виде. Сейчас достаточно выписки Росреестра. В ней указаны исчерпывающие данные о квартире. Она содержит не только технические характеристики помещения, но и важную информацию:

  • о правообладателях;
  • об основаниях для возникновения прав собственности;
  • сведения об обременениях и ограничении прав и т. д.

Документы, устанавливающие право на квартиру

К основным правоустанавливающим документам относятся:

  • договоры купли-продажи недвижимого имущества, приватизации, мены, дарения;
  • свидетельства о праве на наследство, которые получают наследники после истечения шести месяцев после смерти наследодателя;
  • договоры долевого участия в строительстве;
  • судебные решения, касающиеся права на квартиру (договор о выделении долей в квартире и т. п.).

Справка из БТИ

Бюро технической инвентаризации проводит учет всех объектов недвижимости, указывая их технические характеристики. Главная функция бюро — сбор и хранение актуальной информации об объектах недвижимости в общей базе. Справка из базы БТИ содержит данные о расположении квартиры, переустройствах и перепланировках, если они были. Справка из БТИ для оформления сделки купли-продажи нужна не всегда. Она понадобится, если в Кадастровой палате, откуда получает сведения Росреестр, не хватает каких-либо данных. Или когда в сделке участвуют банк, нотариус, органы опеки и т. п.

Выписка из Государственного кадастра недвижимости (кадастровый паспорт) — это основной документ, подтверждающий, что квартира существует физически. С 2017 года эти данные содержит выписка ЕГРН.

При необходимости в заемных средствах банк-кредитор для оценки квартиры может потребовать технический паспорт (план квартиры и кадастровый паспорт) с полной информацией об объекте: изменениях границ, долгах и других важных деталях, касающихся квартиры.

Согласие второго супруга на проведение сделки

Важный момент в оформлении документов по сделке — это согласие второго супруга (для лиц, находящихся в браке). Это объясняется тем, что имущество, приобретенное в браке, считается совместной общей собственностью супругов при условии, что не был подписан брачный контракт, регулирующий этот вопрос.

Даже если квартира была оформлена на одного из супругов, второй имеет равное право на владение, пользование и распоряжение квартирой, а все вопросы, касающиеся этого имущества, должны решаться совместно.

Чтобы не допустить злоупотреблений, при продаже общей квартиры законодательство требует согласие второго супруга на сделку, оформленное у нотариуса.

Это требование касается и супругов, находящихся в разводе, если не был произведен раздел имущества. В противном случае сторона, считающая, что ее права были нарушены, имеет право подать иск в суд и сделка будет признана недействительной.

Документы для оформления договора купли-продажи квартиры.jpg

Справки для покупателя и продавца из ПНД и НД

Обязанности предоставлять справки из психоневрологического и наркологического диспансеров у продавца и покупателя недвижимости нет. Признать человека недееспособным может только суд. Нотариусы (в случае, если сделка проходит с их участием) запрашивают информацию из ЕГРН о запрете на регистрационные действия с квартирой. В то же время, при рассмотрении исков в суде будет учитываться отсутствие этих документов. Суд сочтет покупателя «недобросовестным», так как он не проявил «должной осмотрительности» при совершении сделки, и она будет признана недействительной.

Отказ сторон договора купли-продажи от предоставления справок из ПНД и НД может служить сигналом к отказу от сделки с квартирой.

Доверенность на представителя собственника при его отсутствии

Нередки случаи, когда квартира продается по доверенности. Она должна быть обязательно заверена нотариусом. Росреестр разъясняет, что в доверенности должны быть четко обозначены полномочия доверенного лица, в каких органах он может представлять доверителя и какие действия совершать. Должны быть указаны данные доверенного, доверителя, дата выдачи доверенности и срок ее действия. Сведения о действительности выданных доверенностей Федеральная нотариальная палата размещает в открытом доступе на своем сайте.

Документы, удостоверяющие личность покупателя и продавца

Без документов, удостоверяющих личности покупателя и продавца не проверить правомочность их действий, невозможно подать документы на госрегистрацию, провести расчеты по сделке и т. д. Поэтому при любых действиях с недвижимостью документы, удостоверяющие личности сторон договора, обязательны.

Составление договора купли-продажи — на что обратить внимание

В договоре купли-продажи (ДКП) фиксируются все условия сделки, и на его основании регистрируется переход права собственности и передаются деньги за квартиру. Документ может быть составлен как в простой письменной форме, так и в нотариальной. Обязательно заверение нотариусом договоров при продаже долей, продаже квартиры несовершеннолетним и в некоторых других случаях (рента, доверительное управление и т. д.).

Особое внимание нужно обратить на соответствие цены квартиры, указанной в договоре с суммой, которую получит продавец. Должны быть указаны сроки освобождения квартиры и подписания акта приема-передачи жилья. Дополнительно указываются все договоренности сторон. Например, в каком состоянии передается квартира, порядок разрешения споров, если таковые возникнут и т. д.

Стоит закрепить документально штрафы и неустойки за нарушение сторонами договора. Однако составление договора купли-продажи лучше доверить профессионалам — специалисты Намос помогут разобраться в документах и не допустить ошибок.

Составление договора купли-продажи.jpg

Передача денег при купле-продаже — варианты

Есть несколько вариантов расчетов при купле-продаже квартиры:

1. Покупка квартиры за наличные. Такой способ практикуется редко, в основном, в регионах и основывается на доверительных отношениях между продавцом и покупателем. Деньги передаются продавцу под расписку при подписании ДКП. Можно дополнительно обезопасить себя, застраховав титул собственника.

2. Аренда банковской ячейки при покупке квартиры. Это тоже расчет наличными, только они закладываются в депозитарную ячейку банка, которую он сдает в аренду. Арендатором выступает, как правило, покупатель квартиры, который закладывает деньги для продавца. Получить средства можно только при выполнении определенных условий, которые фиксируются в дополнительном соглашении к договору аренды сейфа.

3. Банковский аккредитив при покупке квартиры. Эту услугу оказывают банки специально для участников сделки купли-продажи недвижимости, чтобы свести риски при расчетах к минимуму и сделать ее максимально безопасной. Покупатель открывает специальный счет, средства с которого передаются продавцу после предоставления в банк документов, указанных в договоре на аккредитив. Обычно — ДКП с отметкой Росреестра или выписки из ЕГРН.

4. Перевод денег на счет при покупке квартиры — тоже безналичный способ оплаты. Готовятся все документы по сделке, продавец предоставляет банковские реквизиты своего счета покупателю, на который тот переводит деньги. Одновременно продавец выдает расписку, что деньги получены. Далее документы сдаются на регистрацию. При этом для покупателя остаются риски — Росреестр может ее приостановить или вовсе отказать в регистрации.

Заключение

Сделки купли-продажи недвижимости могут проходить спокойно и без проблем в случае правильного составления и оформления всего пакета документов. В этом деле недопустимы ошибки, так как они могут повлечь за собой тяжелые последствия. Поэтому лучше доверить подготовку и организацию сделки грамотным риелторам — обращайтесь к специалистам НАМОС. Мы всегда рады вам помочь!

Поделитесь материалом в социальных сетях

Оставьте заявку

Наш менеджер свяжется с Вами в ближайшее время и ответит на все интересующие вопросы

info@namos-estate.ru