Покупка квартиры: советы юриста

При совершении сделок на рынке недвижимости невозможно полностью избавиться от рисков, но постараться их минимизировать можно и нужно. Большие суммы денег, которые фигурируют при покупке квартиры, привлекают мошенников всех видов и мастей. Известно множество схем, по которым действуют преступники — и в данной статье мы постараемся рассмотреть как покупатель может себя от них обезопасить, чтобы в результате покупки квартиры не лишиться денег и недвижимости. На что юристы советуют обращать особое внимание?

Совет 1: проверить подлинность документов

Прежде всего, это касается паспорта продавца. Проверить его на подлинность можно при помощи ультрафиолета, а действительность документа — на сайте МВД. Не нужно стесняться просмотреть все водяные знаки и оттиски. Обязательно нужно удостовериться, что продавец и собственник квартиры — одно лицо, а адрес в документах на квартиру соответствует фактическому.

Все документы должны быть не копиями, а оригиналами, без каких-либо исправлений, подчисток, помарок, с «живыми» подписями и печатями. Покупатель может сказать, что была допущена ошибка, и он ее самостоятельно исправил. Это недопустимо: любые исправления влекут за собой выдачу новых документов или, в крайнем случае, должны быть заверены в нотариальной конторе с записью в реестре нотариальных действий.

проверка документов.jpg

Совет 2: проверить юридическую чистоту

Термин «юридическая чистота квартиры» часто используется участниками рынка недвижимости, но важно понимать, что это не какое-то закрепленное в законодательстве понятие, так что нередко разные люди вкладывают в него разный смысл. В рамках нашей статьи под «юридической чистотой» мы будем подразумевать отсутствие каких-либо настораживающих моментов в документах, истории квартиры и проч., которые могли бы указывать на возможную недобросовестность продавца. Что должно насторожить:

  1. Слишком частая смена собственников. Это может говорить о том, что таким образом аферисты заметают следы сделки, проведенной с нарушением закона или о том, что квартира имеет какие-либо скрытое дефекты. Стоит поинтересоваться у продавца причиной продажи. Если он выдвигает нелогичные объяснения — это повод задуматься и отказаться от такой сделки или, по крайней мере, еще более внимательно проверить документы.
  2. Неадекватно низкая цена. Продавец может объяснить это срочной продажей, но и в этом случае стоит к нему тщательнее присмотреться.
  3. Отсутствие оригиналов документов. Если продавец не может внятно объяснить, почему у него их нет, безопаснее отказаться от такой сделки.
  4. Сокрытие продавцом того факта, что в квартире зарегистрированы лица, которые сохраняют право пользования квартирой. Несмотря на все заверения продавца, что все вот-вот снимутся с учета, стоит дождаться этого момента, особенно, если на жилплощади зарегистрированы несовершеннолетние.
  5. Отказ продавца предоставить справки из ПНД (психоневрологический диспансер) и НД. Если человек не состоит на учете, получить доказательства этого не составляет труда. В противном случае может оказаться, что продавец не имеет права совершать сделку с недвижимостью, и суд признает ее незаконной. Кстати, лучше сходить за нужными справками вместе с продавцом, чтобы не сомневаться в ее подлинности.

Также нужно проверить:

  1. Наличие обременений, арестов, причем, не только в настоящий момент, но и ранее.
  2. Выписку из домовой книги, чтобы быть уверенным, что нет людей, которые сохраняют за собой право пользования квартирой. К примеру, отказавшиеся от приватизации, проходящие срочную воинскую службу и т. п.
  3. Не признан ли продавец банкротом. По закону все сделки с имуществом банкрота от 300 тысяч рублей за последние три года могут быть признаны недействительными.
  4. Не была ли квартира получена в наследство. Если не прошло полгода с момента смерти наследодателя владеть имуществом можно, продавать — нет. Сначала нужно получить на нее право собственности, а это можно сделать не раньше, чем через 6 месяцев. Но даже после этого срока сделка считается рискованной, так как могут объявиться другие наследники, которые не знали об открывшемся наследстве, и заявить о своих правах.
  5. Наличие перепланировок. Это можно сделать, сравнив план БТИ с текущей планировкой квартиры.
  6. Справку об отсутствии задолженностей по платежам за коммунальные услуги и капремонт.
  7. Согласие супруга на сделку, заверенное нотариально. Если этого не будет, то сделку с совместно нажитым имуществом можно оспорить, даже после развода.
  8. Использовался ли при покупке квартиры материнский капитал. Если да, то не ущемлены ли права несовершеннолетних.

Совет 3: доверить подготовку документов профессионалам

Если проверка не выявила никаких «подводных камней», можно переходить к подготовке документов для сделки купли-продажи. Прежде всего — составить договор. Он заключается в простой письменной форме и должен отражать все существенные условия сделки:

  • предмет договора с точным адресом и техническими характеристиками, соответствующими указанным в правоустанавливающих документах;
  • паспортные данные сторон сделки;
  • стоимость квартиры;
  • порядок и форма расчетов;
  • сроки и порядок передачи квартиры новому владельцу.

В Договор можно включить и другие важные для сторон требования. Чтобы ничего не упустить, лучше обратиться к профессионалам рынка — специалистам агентства НАМОС Недвижимость. Они проводят сделки ежедневно и знают, как правильно оформлять договора-купли продажи квартир, чтобы гарантированно защитить права и продавца и покупателя.

обратиться к профессионалам.jpg

Совет 4: проверить историю квартиры

История квартиры — это цепочка переходов прав собственности на нее. Из этого документа можно многое узнать. К примеру, не были ли нарушены права несовершеннолетних при приватизации. Анализ истории поможет понять, не было ли подозрительных сделок. Не всегда покупатель может сделать это самостоятельно, просто сопоставив различные данные по сделкам — надежнее доверить эту задачу экспертам с опытом в подобных вопросах.

Совет 5: проверить качество застройки

Если покупатель решил приобрести новостройку, то и в этом случае необходима проверка. Что требует внимания в первую очередь:

  1. Разрешительная документация на строительство, проектная декларация, репутация застройщика.
  2. Материал постройки. Современные жилые комплексы строят, в основном, по монолитной или панельной технологии. Монолитные здания прослужат полтора века, в то время как панельные — 70 лет.
  3. Понятие «качественная застройка» включает в себя и жилую среду — обустройство дворов, создание инфраструктуры, обеспечение транспортом и парковками для личных автомобилей.
  4. Планировки. Желательно, чтобы квартиры имели правильную геометрию без лишних углов и выступов. Тогда можно будет разместить в них мебель и бытовую технику оптимально используя существующее пространство. Особенно это касается малогабаритного жилья, которое пользуется повышенным спросом у покупателей.
  5. Отделка жилых и общественных помещений. Она должна соответствовать стандартам качества. При приемке квартиры нужно проверять ровность стен и полов, отсутствие щелей в перекрытиях и оконных блоках и т. п.

Заключение

Покупка квартиры — мероприятие непростое, требующее предельной внимательности. Для покупателя это всегда стресс, так как на кону довольно крупные суммы денег. В такой ситуации существует большая доля вероятности что-то упустить, не заметить. Поэтому лучше доверить сопровождение сделки профессионалу: он не только проверит все документы, но и поможет снизить градус напряжения — не даст совершить фатальных ошибок.

Поделитесь материалом в социальных сетях

Оставьте заявку

Наш менеджер свяжется с Вами в ближайшее время и ответит на все интересующие вопросы

info@namos-estate.ru