Как не купить квартиру с обременениями: на что обратить внимание

Прежде чем выяснять, как проверить квартиру на обременения, нужно разобраться, что это такое и почему их следует опасаться при покупке квартиры. Обременение — это сокращение прав на недвижимость в силу закона или дополнительных договоров. При этом собственник может пользоваться и распоряжаться имуществом с некоторыми ограничениями. Например, может проживать, делать ремонт в принадлежащей ему квартире, но не имеет права отчуждения, то есть, не может продать или подарить эти квадратные метры без согласия тех, кто наложил обременения.

Какие бывают ограничения

Их можно условно разделить на две большие группы: те, которые зарегистрированы в Росреестре, и другие, которые не требуют оформления в регистрирующем органе.

К числу первых относятся:

  1. Залог квартиры в кредитной организации. К примеру, при выдаче ипотеки банк берет недвижимость в залог до полной выплаты долга и процентов по нему.
  2. Договоры аренды или бессрочного пользования, заключенные на срок более года и зарегистрированные в Росреестре.
  3. Договоры рассрочки в случае, когда недвижимость оформляется на покупателя, но продавец ограничивает права собственника до полного расчета за квартиру.
  4. Договоры ренты — пожизненного содержания.
  5. Ограничения, наложенные следственными или судебными органами на время разбирательств по делу или судебному спору.

Если попытаться зарегистрировать сделку с квартирой, имеющей вышеуказанные обременения, Росреестр в этом откажет. Следует отметить, что этот государственный орган фиксирует ограничения прав собственника недвижимости только в очень серьезных случаях:

  • по прямому указанию закона;
  • если есть невыполненные обязательства перед третьими лицами, связанные с этой жилплощадью;
  • по распоряжению государственных или административных органов (к примеру, органов опеки и попечительства, действующих в интересах опекаемого лица);
  • при получении судебного решения.

Самый распространенный случай обременения, когда квартира в залоге у банка. У многих заемщиков за период погашения долга меняются обстоятельства, и возникает необходимость продать ипотечную квартиру, когда кредит еще не выплачен.

Важно, что при отказе в регистрации, Росреестр будет требовать документы, подтверждающие разрешение на сделку от лиц, наложивших обременение. Так, при согласии банка-кредитора заложенную квартиру продать будет можно, а вот с арестованным имуществом никакие сделки не провести.

Вместе с тем, есть обременения, которые возникают, минуя регистрацию в Росреестре. Сделки с такими квартирами будут зарегистрированы, но рано или поздно обстоятельства обременения раскроются и у покупателя могут возникнуть проблемы.

Обременения, которые не подлежат обязательной регистрации:

  1. Договоры аренды сроком менее года.
  2. Право преимущественной покупки при продаже доли в общей собственности.
  3. Право наследования, когда у наследников возникают споры относительно имущества.
  4. Право супруга на совместно нажитое в браке имущество, если в документах на квартиру фигурирует только один из супругов.
  5. Квартира является ОИН — объектом исторического наследия.
  6. Право пользования квартирой имеют третьи лица. Такая ситуация возникает чаще всего, если у них был оформлен отказ от приватизации.
В этом случае, они могут пожизненно проживать в квартире, не являясь ее собственниками.

Еще один случай, когда с купленной квартирой могут быть проблемы, — банкротство продавца. Самый простой пример: у предпринимателя возникли трудности с бизнесом, он не может выполнять финансовые обязательства и запускает процедуру банкротства. При этом, чтобы спасти имущество от наложения взыскания, продает активы, в том числе — недвижимость. Такая сделка может быть признана недействительной, если с момента сделки до признания банкротом прошло меньше трех лет.

Как себя обезопасить от покупки квартиры с обременением

Прежде всего, тщательно проверять документы. Обычную справку из ЕГРН покупатель может получить самостоятельно и проверить, кто зарегистрирован в квартире на момент ее выдачи. По кадастровому номеру или адресу Росреестр выдаст выписку, где указываются виды обременения: ипотека, арест, рента.

Но более информативна архивная справка. По ней можно проследить историю квартиры от момента возникновения имущественного права: кто и когда был зарегистрирован на этой жилплощади, когда выехал, есть ли в квартире временно убывшие (в длительную командировку или в места заключения, например). В справке показываются и родственные отношения зарегистрированных в квартире лиц. Так будет понятно, кто имеет право пользоваться и распоряжаться жильем.

Необходимо помнить, что расширенную архивную справку выдают только собственнику квартиры или зарегистрированным в ней лицам. Поэтому стоит попросить продавца предоставить эти сведения. Отказ может служить серьезным аргументом против покупки этой квартиры. Хотя выписка из ЕГРН имеет неограниченный срок действия, обычно для сделки нотариусы и банки требуют, чтобы она была получена не раньше, чем за месяц до сделки.

Продавцу придется проанализировать все предоставленные документы на предмет отсутствия обременений. В некоторых случаях может помочь нотариальное оформление сделки: в обязанности нотариуса входит, в числе прочих, проверка дееспособности продавца, не является ли он банкротом, не отозвана ли доверенность (в случае совершения сделки доверенным лицом). Кроме того, нотариус имеет право запросить по каналам межведомственного взаимодействия данные о семейном положении участников сделки купли-продажи недвижимости, чтобы исключить претензии супругов в дальнейшем.

Если рассматривать вариант с банкротством продавца квартиры, то предугадать его невозможно, но узнать о проводимой процедуре в настоящее время можно на сайте Реестра сведений о банкротстве.

Заключение

К покупке недвижимости нужно готовиться особо тщательно и лучше воспользоваться помощью профессиональных юристов и риелторов. Они, в силу своего опыта и большого количества проведенных сделок с недвижимостью, знают, на что обратить внимание, какие документы запросить у продавца. Добросовестный специалист по недвижимости не позволит покупателю приобрести объект с обременением, расскажет о всех рисках такой сделки и способах их минимизации. Обращайтесь в НАМОС — мы ответим на все вопросы по недвижимости, проверим чистоту выбранного объекта и поможем грамотно оформить все необходимые документы.

Поделитесь материалом в социальных сетях

Может быть интересно
смотреть все статьи
Оставьте заявку

Наш менеджер свяжется с Вами в ближайшее время и ответит на все интересующие вопросы

info@namos-estate.ru