Купить квартиру в сталинке (в Москве) – все за и против

Сталинскими называют кирпичные многоквартирные дома, строившиеся с конца 30-х до начала 60-х годов прошлого века.

Поначалу дома сталинского периода возводились по авторским проектам, поэтому планировки квартир были нестандартными, а фасады украшены богатым декором. Во времена первых пятилеток было идеологически важно подчеркнуть превосходство социалистического строя, показать успехи «строителей коммунизма», продемонстрировать рост благосостояния народа Советского Союза. Архитектура для этих целей подходила как нельзя лучше — дома строили как дворцы, монументально и с размахом. Стиль даже получил название «сталинский ампир».

В сталинских домах ранней постройки селились известные актеры и писатели, академики и военачальники, партийные функционеры и государственные деятели. После войны, когда нужно было восстанавливать разрушенный город, строительство приобрело массовый характер и в сталинках стали получать квартиры представители педагогической интеллигенции, профессура. Квартиры считались элитными, но во многом это зависело от локации: более солидными — сталинки в Дорогомилово, попроще — в Измайлово, например.

Как правило, сталинки раннего периода (начала 30-х годов) были с деревянными перекрытиями и межкомнатными перегородками. Позже стали использовать стальные каркасы и железобетон для перекрытий.

Отличительная особенность сталинских домов: в них почти нет однокомнатных квартир. В квартирографии домов, построенных для элиты, номенклатурных работников преобладают просторные четырех- пятикомнатные квартиры. В сталинках попроще — трехкомнатные.

Самыми престижными считались квартиры, выходящие окнами на разные стороны. Причем подсобные комнаты и кухни — во двор, а парадные помещения — на улицу. Говорят, что это было сделано для того, чтобы статусные жильцы могли наблюдать за праздничными демонстрациями, не выходя их дома.

Купить квартиру в сталинке в Москве.jpg

Купить квартиру в «сталинке» — плюсы

Несмотря на «солидный возраст» сталинок, они продолжают пользоваться спросом на рынке недвижимости. Многие считают причиной популярности локацию: в основном, это обжитые районы с невысокой плотностью населения в центре или в прилегающих районах. Для тех, кто хочет жить ближе к центру, выбор квартир не очень велик. Но кроме удобного расположения у сталинок есть и другие плюсы:

  • презентабельный внешний вид домов;
  • большие размеры жилых помещений и кухни — на площади в те времена не экономили;
  • материал стен — кирпич, что обеспечивает высокую тепло- и шумоизоляцию;
  • толщина стен — более 0,7 метров, возможность рационального использования подоконников;
  • высота потолков более 3 метров, что позволяет максимально удобно организовать пространство, разделив его на два уровня;
  • небольшое количество квартир на площадке;
  • есть возможность перепланировки, так как большинство стен — не несущие;
  • наличие чердаков, что позволяет получить дополнительные помещения.

Купить квартиру в «сталинке» — плюсы.jpg

Купить квартиру в «сталинке» — минусы

Главный недостаток сталинских домов — их возраст. Даже учитывая высокое качество строительства, невозможно закрыть глаза на износ коммуникаций. Это значительно повышает стоимость ремонта квартиры. Особенно это касается домов, где не проводился капитальный ремонт. Если перекрытия в доме деревянные, может понадобиться стяжка полов.

В отличие от толстых, в 4 кирпича, наружных стен, межкомнатные перегородки нередко возводились из пары слоев деревянной сетки и насыпанного между ними слоя керамзита или даже строительного мусора. Это может стать причиной запаха и вызвать аллергию. Кроме того малая прочность таких конструкций не позволит повесить на них, например, полки или телевизор.

При покупке квартиры в сталинке, скорее всего, потребуется замена всех труб — отопления, водопровода, канализации. Кроме этого, старая электропроводка не рассчитана на современные приборы, поэтому ее тоже лучше заменить с установкой новых автоматов. Еще одна статья расходов — штукатурные работы: для выравнивания стен и потолков потребуется большое количество стройматериалов.

Нередко в сталинках мусоропровод выходит прямо на кухню квартиры, что может стать причиной появления в доме не только неприятных запахов, но и насекомых, и грызунов. Поэтому большинство владельцев таких квартир мусоропровод закладывают.

Для многих неудобством является система планировок: длинный узкий коридор, в который выходят двери всех комнат. Чаще всего именно коридор подвергается перепланировке.

Также покупатель квартиры может столкнуться с проблемой водоснабжения. Это объясняется тем, что разбор воды в большинстве сталинок идет снизу, и на верхних этажах напор может быть недостаточным.

Не стоит сбрасывать со счетов и социум: если в новостройках он более-менее однородный, то в сталинках можно встретить как старых хозяев, так и новых владельцев, которым квартиры перешли по наследству.

Впрочем, сталинка после капремонта продолжает оставаться качественным жильем в районе с хорошей инфраструктурой.

Районы Москвы где можно купить квартиру в «сталинке».jpg

Районы Москвы где можно купить квартиру в «сталинке»

Статистика утверждает, что сталинских домов в Москве чуть более тысячи. А квартир в сталинках продается не больше 6% от общего предложения на рынке. Большая часть предложений сосредоточена в центре, а также в северном, западном и северо-западном направлениях.

Дороже всего квартиры в исторических зданиях, например, на Смоленской и Котельнической набережных, на Кутузовском проспекте. По стоимости они сопоставимы с апартаментами и квартирами в новых элитных жилых комплексах, однако уровня «элит» и «премиум» такие квартиры достичь не могут из-за недостаточного технического оснащения и изношенности коммуникаций.

К примеру, в ЦАО в высотке на Кудринской площади 4х-комнатная квартира 76 кв. метров предлагается по цене более 57 млн руб., а 1-комнатная в Стрельбищенском переулке — 13,5 млн руб.

В САО разброс цен от 14,5 млн руб. за 3х-комнатную квартиру площадью 66 кв. метров на Ленинградском проспекте до 26,7 млн руб. за 3х-комнатную площадью 82 кв. метра в знаменитом Доме художников на Беговой улице.

В ЗАО можно приобрести 2х-комнатную квартиру в одной из знаменитых сталинских высоток на Кутузовском проспекте за 50 млн рублей.

Эти районы отличаются отличной транспортной обеспеченностью, развитой инфраструктурой, хорошей экологией. Главным минусом можно назвать ограниченное количество мест для парковки автомобиля, что вполне компенсируется обилием станций метро на разных ветках.

Что следует учесть при покупке квартиры в «сталинке».jpg

Что следует учесть при покупке квартиры в «сталинке»

Спрос на сталинки всегда был высок, но постепенно падает, так как часто в этой же локации можно выбрать жилье с меньшим износом либо новостройку. Если все-таки преимущества сталинских домов перевешивают их недостатки, нужно отнестись к выбору внимательно и учесть, что не все квартиры в «сталинках» возможно купить с использованием ипотеки:

  • Тщательно осмотреть квартиру на предмет перепланировок — это может стать серьезным препятствием для получения ипотеки. Нужно обязательно сравнить фактическую планировку квартиры с техпланом и не поддаваться на уверения продавца, что расхождения с документами незначительны и узаконить их будет легко. Эта обязанность так или иначе ляжет на нового владельца.
  • Сталинка сталинке — рознь. Элитные дома для номенклатуры и дома массовых серий обладают разными потребительскими характеристиками. Нужно внимательно изучить степень износа дома, который указывается в документах на квартиру. Срок службы дома — до 150 лет, но банк, скорее всего, не даст ипотеку при износе более 50%. Проблематично будет получить ипотеку на покупку квартиры в довоенной «сталинке» с деревянными перекрытиями. Информацию о доме, конструкциях и степени износа можно узнать из технического паспорта на квартиру.
  • Нужно учесть, что банк не возьмет в залог квартиру в доме, который стоит в очереди на капитальный ремонт или реновацию.
  • При покупке жилья в сталинке (как, впрочем, и в любом другом доме) следует внимательно изучать документы: у квартиры может быть весьма богатая история с большим количеством перехода прав, наследственными делами. Если что-то смущает или вызывает вопросы, на которые продавец не может дать логичных ответов, лучше от покупки отказаться и выбрать другой вариант.

5.jpg

Поделитесь материалом в социальных сетях

Оставьте заявку

Наш менеджер свяжется с Вами в ближайшее время и ответит на все интересующие вопросы

info@namos-estate.ru
Задать вопрос