Покупка наследственной квартиры

Один из самых небезопасных вариантов покупки недвижимости — это сделка по объекту, который был получен по наследству. Многие отказываются покупать наследственные квартиры, потому что риск столкнуться с появившимся новым наследником слишком велик, а это неизбежно приведет к судебным тяжбам. Разберемся, стоит ли на самом деле опасаться наследственных квартир или опасность преувеличена.

1.jpg

Риски при покупке наследственной недвижимости

По Гражданскому кодексу РФ имущество может наследоваться по завещанию или по закону, если завещание не было составлено.

Завещание — это документ, в котором наследодатель определяет, кому он оставляет свое движимое и недвижимое имущество, и в каком размере.

Закон определяет очередность наследования, которая зависит от степени родства с наследодателем.

Если ни в одной из очередей нет наследников, имущество отходит к государству.

Наследники одной очереди имеют равные права, распространяемые на одинаковые доли. Если наследник отказывается от своей доли, ее делят между собой остальные претенденты этой очереди, а при их отсутствии право наследства переходит к наследнику следующей очереди.

Есть лица, которые долю наследства получают обязательно. Это нетрудоспособные родители, дети и супруг.

Часто возникают ситуации, когда наследодатель оставил несколько распоряжений относительно имущества. В этом случае действовать полагается по последнему завещанию.

Сложность заключается в том, что наследование затрагивает брачные и родственные отношения, которые не всегда бывают очевидны, и наследники могут оспорить завещание в суде, если им покажется, что оно ущемляет чьи-то права.

Завещание может быть аннулировано у нотариуса или по суду. Основания для этого:

  • истинное желание наследодателя относительно распределения наследства не соответствует записанному в завещании, но это нужно доказать;
  • завещание противоречит законодательным нормам;
  • неправильное оформление;
  • завещание было составлено, когда наследодатель страдал от тяжелой болезни, алкогольного или наркотического опьянения и не мог адекватно воспринимать действительность;
  • у наследодателя имелись психические отклонения;
  • документ не заверен нотариусом или лицами, определенными законодательством;
  • отсутствовали свидетели, если закон требует их присутствия;
  • завещание было составлено по принуждению под угрозой насилия.

Кроме очередности вступления в наследство закон определяет и сроки, в которые это нужно сделать (полгода со дня смерти наследодателя). Но даже если срок в шесть месяцев пропустили, есть возможность получить наследство. Это произойдет, если суд восстановит этот срок, если наследник не мог знать об открытии наследства. К примеру, находился по работе длительное время в другом государстве, или долго болел — то есть была уважительная причина.

И самое главное: законодательство не устанавливает срок давности. Наследник должен обратиться в суд за восстановлением своих прав не позднее 3 лет с того момента, как он узнал об открытии наследства. А узнать он мог и через 5 и через 10 лет. Если суд признает причину такого долгого отсутствия наследника уважительной, иск будет удовлетворен

Любая причина из вышеуказанных может стать основой для претензий со стороны появившихся наследников к покупателю и для выдвижения требования расторгнуть сделку купли-продажи.

Мы так подробно остановились на правилах наследования, чтобы было понятно, что сделка с наследственной квартирой является высокорисковой. Прежде чем соглашаться на это, следует рассмотреть все риски, которые могут возникнуть после покупки.

Как проверить наследственную недвижимость на юридическую чистоту

Проверка юридической чистоты квартиры — обязательная процедура при сделках купли-продажи. Для этого следует обратиться к профессионалам. Опытные специалисты Намос смогут полностью проверить документы на юридическую чистоту и сообщить о возможных рисках.

Правоустанавливающим документом при сделках с наследственной недвижимостью будет свидетельство о праве на наследство. В нем указано, когда было открыто наследство. Лучше, если квартира принадлежит наследнику более трех лет. Этот срок считается достаточным, чтобы другие наследники заявили о своих правах. Следует также определить, с каким видом наследования предстоит иметь дело: по закону или по завещанию. В первом случае необходимо выяснить, есть ли другие наследники той же очереди, что и продавец. Если они есть, то о них должен быть отказ от принятия наследства. Если такого документа нет, лучше отказаться от сделки, так как другие наследники могут в любой момент заявить о своих правах, и суд удовлетворит их иски. Поэтому можно попросить у продавца заявление о том, что при появлении новых наследников он рассчитается с ними самостоятельно. Но может случиться так, что новому наследнику деньги не нужны — он претендует на квартиру. Такие споры следует рассматривать в судебном порядке.

Если квартира наследуется по завещанию, могут возникнуть споры с родственниками наследодателя, если они посчитают, что завещание было составлено под давлением, например. Разрешить такой спор сможет только суд.

В случае продажи квартиры наследниками не первой очереди, нужно поинтересоваться, есть ли они и почему не они занимаются реализацией наследного имущества. Если они отказались от наследства, отказ должен быть нотариально заверен.

Еще один документ, которым стоит поинтересоваться — завещательный отказ, в котором прописана обязанность наследника что-то сделать в пользу третьих лиц. Например, бабушка завещала квартиру внуку с условием, что в квартире два года будет проживать дальняя родственница. На квартиру накладывается обременение, о котором покупатель узнает запросив выписку из ЕГРН.

Среди всех рисков при проведении сделки купли-продажи главным является отсутствие у продавца права на продажу — его право на наследство будет оспорено в суде, а сделка будет отменена. Поэтому нужно всеми возможными способами постараться проверить, нет ли других наследников, которые впоследствии смогут оспорить сделку.

Остальные документы для проверки юридической чистоты квартиры стандартные: паспорт продавца, выписка из ЕГРН, справка о регистрации, архивная справка и т. д.

Если покупатель запросил у продавца все необходимые документы, проверил законность сделки, узнал у нотариуса обстоятельства вступления продавца в наследство, суд сочтет его добросовестным приобретателем, и сделка останется в силе, а компенсацию новым наследникам выплатит продавец наследной квартиры.

2.jpg

Титульное страхование наследственной недвижимости

Значительно снизить риск потери квартиры в результате отмены сделки купли-продажи помогает титульное страхование. В этом случае страхуется квартира как физический объект, а право собственности на приобретаемую недвижимость. Если после того, как Росреестр зарегистрирует сделку, объявится кто-то, претендующий на эту квартиру, покупатель получит компенсацию от страховой компании.

В договоре титульного страхования указывается:

  • объект страхования;
  • реквизиты сторон;
  • стоимость страховки;
  • сведения о квартире и договоре купли-продажи;
  • страховая сумма, которую страховая компания обязана будет выплатить.

Процедуру титульного страхования можно пройти как перед регистрацией права собственности, так и после обращения в Росреестр.

Стоимость полиса титульного страхования рассчитывается, исходя из стоимости покупаемой квартиры.

3.jpg

Заключение

На рынок выходит все больше наследственных квартир. Поэтому по ним у людей все чаще возникают вопросы. Если тщательно проверить все документы на квартиру, которую продавец унаследовал, можно минимизировать риски того, что сделку отменят, а квартиру придется вернуть продавцу.

Поделитесь материалом в социальных сетях

Может быть интересно
смотреть все статьи
Оставьте заявку

Наш менеджер свяжется с Вами в ближайшее время и ответит на все интересующие вопросы

info@namos-estate.ru