Рынок коммерческой недвижимости 2021

Вложения в недвижимость были и остаются самыми надежными, хотя и не самыми доходными инвестициями. Бизнес на коммерческой недвижимости всегда был привлекателен с точки зрения прибыли, но пандемия 2020 года внесла свои коррективы.

1.jpg

Коммерческая недвижимость — кризис и его последствия

Коммерческую недвижимость приобретают, чтобы организовать арендный бизнес или разместить собственное дело. И в том, и в другом случае перед покупкой проводится тщательный анализ ситуации, составляется бизнес-план, который должен учитывать множество факторов, чтобы инвестиции оказались выгодными. Годовая доходность на начало 2020 года для коммерческой недвижимости оценивалась в среднем в 7–11%. При этом средняя окупаемость объекта не превышала 10 лет.

Кризис весны 2020 года в связи с пандемией повлиял буквально на все сферы бизнеса, на рынок коммерческой недвижимости, в том числе. Массово закрывались предприятия бытового обслуживания, общепита, магазины, торгово-развлекательные комплексы и т. п. Переход сотрудников офисов на удаленный формат работы оставил пустыми бизнес-центры. Спрос на офисные помещения стал самым низким с 2017 года.

Из-за отсутствия туристов больше чем наполовину снизилась заполняемость гостиниц Москвы, некоторые из которых временно законсервировали свой номерной фонд и закрылись — это оказалось выгоднее, чем содержать сотрудников, не имея дохода от бизнеса.

Если крупные торговые комплексы еще как-то могли продержаться, то мелкие точки розничной торговли на улицах Москвы незаметно прекратили свое существование: исчезли магазины с товарами не первой необходимости, кафе, салоны красоты и т. п.

По данным Forbes количество свободных площадей в центре города выросло до 14,3%. В связи с этим упали и ставки на аренду — в среднем, на 5–11%. Собственники помещений шли навстречу арендаторам, искали пути решения проблемы, предлагая скидки, предоставляя арендные каникулы на определенный срок.

Ограничительные меры, которые были предприняты в связи с пандемией, оказали негативное влияние на бизнес-активность. Кроме того, в такой неопределенной ситуации инвесторы не торопились с принятием решений и предпочли занять позицию наблюдателей.

Есть одно направление коммерческой недвижимости, которое практически не пострадало в 2020 году. Уход торговли из офлайна в онлайн, увеличение количества маркетплейсов и расширение уже работающих площадок повлекли за собой ускоренный рост спроса на складские помещения. Онлайн-покупки в интернете стали обыденностью и продолжают пользоваться популярностью.

Инвестиции в коммерческую недвижимость в 2021 году — анализ перспектив

Аналитики прогнозируют восстановление рынка не раньше, чем к концу года. Причем, в зависимости от типа коммерческой недвижимости возможны различные варианты развития событий.

Как уже стало понятно по второму полугодию 2020 года, в офисные помещения вернулись не все прежние арендаторы: кому-то оказалось выгоднее перевести сотрудников на удаленную работу, кто-то вынужденно закрыл бизнес. Кто-то сократил расходы на офис за счет уменьшения арендуемой площади, снижения класса офиса, изменения локации на более отдаленную от центра.

По прогнозам специалистов в условиях пандемии и повышенного интереса к онлайн-торговле инвесторы продолжат вкладывать деньги в складской/логистической сектор коммерческой недвижимости.

Производственные помещения и раньше не пользовались большим спросом, а трендом в 2021 году стало строительство производственных площадей «под заказ», то есть по заказу конкретного арендатора. Найти бизнесмена, который возьмет в аренду или купит большой участок земли под строительство и организует там свое производство весьма непросто.

Большая часть потенциальных инвесторов предпочитает купить землю в перспективных локациях. Как невосполняемый ресурс она дорожает. Подождав несколько лет, можно хорошо заработать на перепродаже актива. Минус этой стратегии — замораживание средств на длительный срок и отсутствие внятной политики государства в отношении дальнейшего развития малого и среднего бизнеса.

2.jpg

Пройдя 2020 год без потерь, сектор складской недвижимости не сдает своих позиций и уже в первом квартале 2021 года доля вложений в этот сегмент составила 9% от общего объема инвестиций.

Стремление компаний оптимизировать расходы приведет к уменьшению арендных площадей. Или, в случае несговорчивых арендодателей, арендаторы уходят к более лояльным собственникам помещений.

Набирают популярность, так называемые, помещения свободного назначения (ПСН), благодаря их способности трансформироваться и адаптироваться под любой формат в зависимости от сферы деятельности.

В 2021 году продолжится спрос на коворкинги и гибкие офисы. Коворкинг — это общее пространство для работы. Как показала самоизоляция, многим людям необходимо иметь место, где можно спокойно работать. В этом случае коворкинг — отличное решение проблем.

Гибкий офис предоставляет более комфортные условия. В комплекс офиса могут входить и кухня, и переговорные кабинеты, и комнаты отдыха. Современные деловые центры стремятся дать своим арендаторам все, что нужно для продуктивной работы в течение дня. При этом договоры аренды заключаются на более короткие сроки, планировка пространства такова, что арендатор (или собственник) может быстро увеличить или уменьшить площадь офиса, количество сотрудников, назначение кабинетов, переговорных, опенспейсов. Сегодня потребность Москве в такого рода офисах — более тысячи единиц.

Еще одно вложение может приносить регулярный доход от сдачи в аренду — организация склада. Рост объемов интернет-торговли увеличивается, расширяется и список магазинов, которые организуют доставку. Товары до отправки покупателю нужно хранить, поэтому складские помещения продолжают быть востребованы на рынке коммерческой недвижимости.

С другой стороны, можно заметить тенденцию к дроблению больших пространств, сдаче помещений в субаренду.

Для покупки эксперты рекомендуют искать помещения небольшой площади (от 60 до 200 кв. метров), на которые не составит труда найти арендатора или при необходимости — покупателя.

Восстанавливается интерес инвесторов к покупке помещений стрит-ритейла на первых этажах новых жилых комплексов. Купив такой объект на этапе строительства комплекса, со временем можно будет продать его, получив прибыль до 20%.

Подыскивая актив для размещения средств, необходимо тщательно взвесить все «за» и «против», изучить рынок, определить, как и какую прибыль будет приносить недвижимость. Наиболее выгодным остается сдача помещений в аренду, но для этого нужно постараться и сделать его привлекательным для потенциального арендатора.

Чтобы оценить выгодность инвестиций в тот или иной объект, нужно определить коэффициент капитализации, который вычисляется как отношение стоимости покупки к приносимому годовому доходу, выраженное в процентах. Для Москвы средний показатель окупаемости — 7–10 лет при ставке капитализации около 12%.

Затрудняетесь с выбором подходящего варианта для покупки? Или не знаете как лучше выгодно продать или сдать в аренду коммерческую площадь? Обращайтесь к нам — в компании Намос мы всегда подберем выгодные для клиента варианты, поможем собрать все документы и правильно оформить договор на продажу или аренду.

Поделитесь материалом в социальных сетях

Оставьте заявку

Наш менеджер свяжется с Вами в ближайшее время и ответит на все интересующие вопросы

info@namos-estate.ru
Задать вопрос