Как заменить батареи отопления в квартире, не нарушая закон
Среди вопросов, которые мне в последнее время часто задают: право собственника квартиры заменить батареи отопления самостоятельно, без согласования и разрешения?»
Как показывает практика, большинство граждан заменяют батареи отопления (калориферы) в своих квартирах самостоятельно, никого не спрашивая и не уведомляя, а значит, даже не получая на это никакого разрешения. В том числе и потому, что на этот счет среди граждан распространено заблуждение, что собственник вправе делать в своей квартире все, что ему заблагорассудится. Свою роль играет и естественное нежелание организаций, обслуживающих многоквартирные дома, проводить регулярные осмотры жилых помещений в многоквартирных домах. В совокупности это приводит к нынешней ситуации в целом. Однако для замены батарей отопления еще нужно получить разрешение. А в ряде случаев замена батарей отопления вообще может обернуться переустройством жилплощади со всеми вытекающими из этого проблемами. В противном случае граждане, самовольно заменившие отопительное оборудование, рискуют быть привлеченными к ответственности за свои действия. Кто? Это можно увидеть ниже. Но сначала поговорим о том, как соблюдать закон.
Согласно пункту 1 статьи 25 ЖК РФ» Реконструкция жилых помещений заключается в прокладке, замене или переносе инженерных сетей. сетей, сантехнических, электрических или иных устройств, требующих внесения изменений в технический паспорт жилого помещения ». (Все кавычки также выделены курсивом.) Так, если в вашем техпаспорте на квартиру отмечены батареи отопления, их замена, не говоря уже о переносе в другое место, будет санацией. А реконструкция жилых помещений, в соответствии с частью 1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации, « осуществляется в соответствии с требованиями законодательства в соответствии с локальными правительства на основании его решения».
Для получения согласия в данном случае необходимо представить в орган местного самоуправления следующие документы:
- заявление;
- правоустанавливающие документы на реконструируемые жилые помещения (оригиналы или нотариально заверенные копии);
- проект переустройства переоборудованных жилых помещений, подготовленный и оформленный в установленном порядке;
- технический паспорт реконструируемого жилого помещения;
- если квартира не находится в собственности, а используется на праве долевой аренды, письменное согласие всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя);
- если квартира является памятником архитектуры, истории или культуры либо находится в здании, являющемся памятником архитектуры, истории или культуры, то заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры памятники о допустимости реконструкции жилых помещений.
Технический паспорт и заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры не предоставляются; в этом случае местная администрация сама запросит их у уполномоченных органов, хоть и потратит много времени. Предоставление документов о праве собственности на квартиру не требуется, если право собственности квартира внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (управа).
Решение о приеме или отказе в приеме должно быть принято не позднее сорока пяти дней со дня подачи документы заявителя. Согласование является основой для реконструкции жилых помещений. Отказ в приемке может быть обжалован в суд.
Завершение переустройства жилья подтверждается актом приемочной комиссии.
Переустройство, проведенное без согласования, будет самовольным, за что начисляются пени . Статья 7.21. КоАП РФ предусматривает административную ответственность за самовольную реконструкцию – административный штраф на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей. При этом собственник или арендатор квартиры, самовольно поменявший батареи отопления в своей квартире, будет обязан вернуть все в прежнее состояние в установленный администрацией срок. Если этого не произойдет, суд по требованию администрации может принять решение:
- в отношении собственника квартиры — о продаже с публичных торгов такого жилья с выплатой собственнику выручки от реализации указанного жилого помещения, уменьшенной на расходы по исполнению решения суда, возлагающего на нового собственника такого жилого помещения обязанность восстановить его в прежнем состоянии.
- в отношении нанимателя квартиры в долевой аренде — при расторжении настоящего договора с возложением обязанности на собственника такого жилья, являвшегося наймодателем по указанному договору, восстановить такое жилье в прежнее состояние — статья 29 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Самовольную реорганизацию можно попытаться узаконить в судебном порядке в соответствии с частью 4 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации, « на основании по решению суда многоквартирный дом может храниться в реконструированном и (или) перепланированном состоянии, если это не нарушает прав и интересов граждан либо не создает угрозы их жизни или здоровью.» Однако в этом случае все будет зависеть от заключения судебно-технической экспертизы, которое не обязательно может быть в вашу пользу, ведь есть определенные технические нормы, которые не должны нарушаться.
Изложенная позиция подтверждается. судебной практикой.Например, в постановлении Верховного Суда Российской Федерации от 24 ноября 2009 г. N КАС09-547 Верховный Суд указал, что « Нагревательные элементы, расположенные в системах отопления квартир (радиаторы), , имеющие запорные устройства, расположенные во вторичном трубопроводе системы отопления дома, обслуживают квартиру, могут быть демонтирован владельцем после получения разрешения на переустройство жилых помещений в установленном порядке (статья 26 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В Постановлении от 22 сентября 2009 г. N ГКПИ09-725 Верховный Суд указал, что « Нагревательные элементы системы отопления (радиаторы), расположенные в квартирах, с устройствами отключения, расположенными в стояках ответвлений внутренней системы отопления, обслуживает только одну квартиру и может быть демонтирован собственником после получения разрешения на переустройство жилья (ст. 26 Жилищного кодекса РФ).
Все вышеперечисленное Упомянутое, как я уже сказал, относится к замене батарей отопления, если они указаны в вашем техпаспорте на квартиру, а потому подпадают под понятие «реконструкция».
Если в вашем доме нет батарей отопления техпаспорта квартиры, замену не возобновят.Но не спешите радоваться — тоже есть нюансы и нужно еще получить разрешение на замену батарей отопления.
Согласно постановлению Госстроя Российской Федерации № 170 от 27.09.2003 г. «Правила и нормы технической эксплуатации жилого фонда», настоящий приказ определяет правила эксплуатации, ремонта и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, гарантирующих безопасность и содержания жилищного фонда, технической инвентаризации и является обязательным для исполнения должностными лицами органов власти субъектов Российской Федерации, органов государственного контроля и надзора, органов местного самоуправления.
Согласно п. 1.1 Положения , «настоящие Положение и нормы технической эксплуатации жилищного фонда устанавливают требования и порядок содержания и ремонта жилищного фонда в целях: обеспечения сохранности жилищного фонда в все формы собственности ».
Согласно пункту 1.2 Положения жилой фонд определяется как сумма всех жилых помещений независимо от форм собственности, в том числе многоквартирных домов и квартир.
Согласно к части 1.7.1 Правил, «Переоборудование жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах может осуществляться после получения соответствующих разрешений в установленном порядке. включают: установку электрических плит вместо газовых плит или кухонных плит, перемещение отопления, сантехнических и газовых приборов, установку монтаж новых и реконструкция санузлов, ванных комнат, прокладка новых или замена существующих подводящих и отводящих труб, электросетей и оборудования для установки душевых кабин, «джакузи», высокопроизводительных стиральных машин и другой сантехники и техники нового поколения.
Согласно статьям 5.2.5., 5.2.8 Правил, «Не допускается увеличение площади или количества отопительных приборов без специальных разрешение квартирно-эксплуатационной организации». При ремонте отопительного оборудования , пришедшего в негодность, необходимо заменить трубы, запорную и регулирующую арматуру, воздухоотводчики и другое оборудование согласно проект или рекомендации специализированной организации с учетом современного уровня выпускаемого оборудования».
Как видите, для «просто» замены требуется еще разрешение от управляющей организации. батареи отопления в вашей квартире. Кроме того, этими правилами, пункт 3.1.1., администраторам прямо предписано проводить регулярные проверки квартир всех форм собственности, чего на практике, естественно, не происходит. » Техники и инженеры квартирно-эксплуатационных организаций должны обращать внимание на техническое состояние конструкций и оборудования окружающей территории, температурно-влажностный режим и гигиеническое состояние помещений при регулярных осмотрах квартир и подсобных помещений и корректировки командой инженеров».
В соответствии с пунктом 35 Правил Положения коммунального обслуживания собственников и пользователей помещений в многоквартирных домах и жилых домах, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации № элементов отопления , принятых в проектной и (или) технической документации для многоквартирного дома или многоквартирного дома самовольно увеличивать поверхности нагрева отопительных приборов, установленных в жилой зоне, сверх параметров, предусмотренных проектом и (или) технической документацией на многоквартирный дом или многоквартирный дом».
Однако игнорирование управляющими организациями своих прямых обязанностей по проверке состояния технического оборудования (этих отопительных приборов) в квартирах граждан, а также регулирование граждан самовольно меняющих отопительные приборы в свои квартиры по своему усмотрению, вовсе не означает, что эти правовые нормы не работают. Работают, да еще как!
В качестве примера приведу интересный судебный акт — апелляционное определение Новосибирского областного суда от 13 мая 2014 г. по делу N 33-4199/2014. Для тех, кто делает не понимаю разницы между судами первого и второго (апелляционного) уровня, скажу, что данный судебный акт по сути является образцом решения конкретного спора для всех местных судов, а местные суды руководствуются приведенными доводами
Ситуация, анализируемая в данном судебном акте, возникла таким образом, что гражданин, проживающий в одной из квартир многоквартирного дома, самовольно поменял в своей квартире батарею отопления: устройство конвекторного типа с литой -устройство нагревателя железа. Из-за избыточного давления в системе отопления замененная батарея, не рассчитанная на такое давление, лопнула, и вода залила квартиру внизу и серьезно повредила местное имущество. Пострадавшие жильцы предъявили иск о возмещении ущерба к собственнику верхней квартиры, самовольно заменившему батарею отопления, а также к управляющей компании, которая, по мнению истцов: «неквалифицированно провела техническое обслуживание — оборудования из основных дом и подготовил его к зимнему сезону, что повлекло за собой аварию и ущерб», виновными в случившемся они признаны оба.
Управляющая компания иск оспорила, заявив, что гражданин, самовольно установивший чугунный радиатор, в случившемся виноват без внесения изменений в техническую документацию дома, обеспечивающего конвекционное отопление, в котором давление не должно превышать 10 кгс/см кв.: «Ущерб имуществу истца составил вызвано самовольной заменой ответчиком оборудования конвекторного типа на чугунное отопительное Установлено не в связи с ненадлежащим исполнением обязанностей управляющей организации по сохранению совместной собственности на многоквартирный дом. Управляющая компания несет ответственность за содержание только тех элементов системы отопления, которые входят в состав общего имущества. Управляющая компания не несет ответственности за ущерб, причиненный в результате недостаточного содержания имущества, принадлежащего собственникам помещений, получения телефонограммы от ОАО «НГТЭ» о проведении работ в ЦТП-10 о том, что гидроиспытания не закрыли задвижки подводящие и отводящие трубы системы отопления дома, в результате чего в системе произошел гидроудар, вызвавший выход из строя Ваша отопительная батарея. Далее, по словам гражданина, самовольно заменившего отопительное оборудование в своей квартире, в случившемся виноват производитель замененной батареи отопления — Челябинский завод, поскольку: в процессе эксплуатации был обнаружен дефект.»
Рассмотрев спор, суд пришел к следующим выводам:
1. Причина потопа – протечка в отопительного оборудования.
2. Управление многоквартирным домом осуществляется управляющей компанией и поэтому на основании общих требований закона и представленной копии управления многоквартирный дом. Из договора следует, что управляющая организация обязуется за вознаграждение оказывать услуги и выполнять административные, эксплуатационные и ремонтные работы на общем имуществе в многоквартирном доме, обеспечивать инженерные сети и жилье надлежащего качества, а также осуществлять иные действия, направленные на достижение цель управления многоквартирным домом.
На время проведения гидроиспытаний управляющая организация была обязана закрыть трубопровод запорной арматурой, которая откроется после завершения работ. Кроме того, от управляющей организации требовалось проводить регулярные осмотры квартир для проверки состояния отопительных приборов. В результате управляющая компания оказала услугу ненадлежащего качества, в связи с чем судом установлена степень ее вины в размере 85%.170, пункт 3.1.1, которым предусмотрено, что инженерно-технические работники жилищного фонда ремонтные организации при периодических осмотрах жилых и хозяйственных помещений и установке инженерного оборудования должны обращать внимание на техническое состояние конструкций и оборудования замкнутого пространства, температурно-влажностный режим и гигиеническую обстановку в помещениях. Согласно статье 5.2.5 не допускается увеличение площади или количества отопительных приборов без специального разрешения квартирно-эксплуатационной организации; 5.2.8 при ремонте отопительные приборы, трубопроводы, запорно-регулирующая арматура, воздухоотводчики и другие изношенные устройства должны быть заменены по проекту или рекомендациям специализированной организации с учетом текущего уровня выпускаемых устройств.
«При этом жюри не может согласиться с доводами апеллянта относительно некорректного использования цифр 3.1.1, 5.2.5 и 5.2.8 Предыдущих Правил, так как регламентируют порядок периодических ревизий отопительных приборов и т.д. вообще, а не только те, которые входят в состав общего имущества многоквартирного дома. Как справедливо указал суд первой инстанции, из общего смысла Правил следует, что они обязывают инженерно-технический персонал квартирно-эксплуатационных организаций проводить регулярные осмотры жилых помещений, сантехнического оборудования, в том числе бытовых приборов позволяет увеличить площадь или количество нагревательных приборов.»
3. Ущерб причинен выходом из строя отопительного прибора, который был самовольно установлен гражданином без надлежащего разрешения в связи с отсутствием контроля. сервисная организация — руководством предприятия о том, что сантехническое оборудование, особенно обогреватели, установленные в квартирах жильцов здания, которое они обслуживают (за неисполнение обязательств, которые закон возлагает на управляющую компанию).
Степень вины гражданина, самовольно поменявшего отопительное оборудование в квартире, в случившемся судом определена в 15%.
«Определяя степень вины гражданина в причинении ущерба истцам в размере 15 %, суд первой инстанции пришел к выводу о самовольной замене им прибора конвекторного типа на отопительный литой железа с допустимым давлением 0,6 МПа является причиной того, что давление смещения допустимо 10 кгс/кв. см при существующем виде отопления в многоквартирном доме, вызвал выход из строя отопительного оборудования, установленного с нарушением технических условий. В данном случае суд исходил из того, что владелец. самовольно заменил отопительный прибор на чугунный типа М 140, предел прочности которого, как следует из п. 16. Правил оказания коммунальных услуг гражданам, давление во внутренней системе отопления: при чугунных радиаторах — не более 0,6 МПа.
«Суд первой инстанции, возлагая на гражданина обязанность возместить причиненный вред, пришел к законному и обоснованному выводу о несоблюдении им своих обязательств.как собственник недвижимости, взимает плату за содержание дома, при этом надлежащим образом доказал, что лопнувший 17.11.2011 нагревательный элемент является его личным имуществом.Установив вместо конвекционного чугунный отопительный прибор, гражданин был обязан приступить к попечению надлежащего домовладельца и обеспечить сохранность этого устройства при имеющейся в многоквартирном доме системе отопления.»
Как видите, суд однозначно выделяет гражданина, самовольно заменившего батарею отопления, из виновных в причинении ущерба имуществу граждан в связи с затоплением квартиры.И не воодушевляет низкий процент вины, в данном случае определяемый судом: анализируемая ситуация совершенно конкретна и поэтому не факт, что в Вашем случае причиной протечки батареи отопления явились в том числе и неквалифицированные действия работников управляющей организации.Ответственность за последствия несете только Вы и за последствия затопление ваших соседей легкомысленный подход к проблеме в виде самовольной замены батарей отопления может стоить вам довольно дорого.
Видео-гайд: Кто может демонтировать радиатор
Источник