Офис как коммунальная квартира

Квартира — как офис: налог на имущество, амортизация, «коммуналка»

«Бухгалтерское приложение к газете «Экономика и жизнь», 2005, N 36

Ситуация. Предприятие купило квартиру под офис, но квартира находится в жилом фонде. Налоги уплачиваются по обычной системе налогообложения. В связи с этой ситуацией возникают вопросы:

1. Нужно ли платить налог на имущество?
2. Можно ли учитывать в расходах амортизационные отчисления?
3. Можно ли учитывать в расходах затраты на содержание квартиры (коммунальные услуги, электроэнергию и т.д.)?
4. Объектом обложения налогом на имущество организаций признается, в частности, недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета (ст. 374 НК РФ).

Данный налог не взимается с организаций, имеющих объекты жилищного фонда и инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса, которые полностью или частично финансируются за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и (или) местных бюджетов (п. 6 ст. 381 НК РФ). К объектам жилищного фонда относятся квартиры, находящиеся на балансе организаций.

Из приведенной нормы Закона следует, что от налога на имущество организаций освобождаются только те объекты жилищного фонда, которые финансируются за счет средств бюджетов. А значит, данная норма Закона не распространяется на купленную вами квартиру. Поскольку она приобретена и содержится за счет средств вашей организации.

Данная квартира как объект недвижимости признается объектом обложения налогом на имущество организаций по федеральному налоговому законодательству. Обязанность по уплате налога на имущество возникает после ее государственной регистрации и принятия на учет в качестве объекта основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета.

Следует помнить, что при установлении налога законами субъектов Российской Федерации могут также предусматриваться налоговые льготы и основания для их использования налогоплательщиками (ст. 372 НК РФ).

Например, в соответствии с указанной нормой, в частности Законом г. Москвы от 05.11.2003 N 64 «О налоге на имущество организаций», предусмотрено освобождение от налогообложения организаций в части стоимости находящихся на их балансе объектов жилищного фонда независимо от источника финансирования.

1. В целях налогообложения амортизируемым имуществом признаются имущество, результаты интеллектуальной деятельности и иные объекты интеллектуальной собственности, которые находятся у налогоплательщика на праве собственности (если иное не предусмотрено вышеупомянутой главой), используются им для извлечения дохода и стоимость которых погашается путем начисления амортизации. При этом амортизируемое имущество должно быть со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 10 000 руб. (п. 1 ст. 256 НК РФ).

Следовательно, для того чтобы признать имущество амортизируемым, в целях налогообложения должны выполняться следующие критерии:

• имущество должно находиться в собственности предприятия;
• использоваться для извлечения дохода;
• служить больше 12 месяцев;
• стоимостью больше 10 000 руб.

Иных критериев вышеуказанной статьей Налогового кодекса не установлено.

Квартира приобретена под офис для того, чтобы в нем осуществлять деятельность, направленную согласно уставным документам организации на извлечение дохода.

По нашему мнению, ваша организация вправе начислять амортизацию по данному имуществу (квартире), которая отвечает всем вышеуказанным критериям.

Еще одно дополнительное условие: амортизацию можно начислять лишь с того месяца, в котором владелец подаст документы на госрегистрацию имущества (квартиры) (п. 8 ст. 258 НК РФ).

Однако, по мнению Минфина России, изложенному в Письме от 06.05.2004 N 04-02-05/2/19, амортизация на такие объекты (квартиры) в целях налогообложения не начисляется до момента признания их нежилыми. Поскольку ст. 288 ГК РФ определено, что размещение в жилом помещении предприятий, учреждений и организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Также согласно п. 3 ст. 17 Жилищного кодекса РФ не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.

А это значит, что квартира, используемая для каких-либо иных целей и при этом не переведенная в нежилой фонд, амортизируемым имуществом быть не может.

Следовательно, по их мнению, квартира до момента ее перевода в нежилой фонд не может использоваться для размещения в нем офиса и, как следствие, не является амортизируемым имуществом для целей обложения налогом на прибыль организаций.

Нельзя согласиться с утверждением Минфина России в силу следующих аргументов:

• во-первых, Налоговым кодексом РФ не определено, чтобы амортизационные отчисления налогоплательщика, уменьшающие налоговую базу, были начислены по объектам, использование которых полностью зависело от норм гражданского или, скажем, жилищного законодательства;
• во-вторых, положения Гражданского кодекса РФ не применяются к налоговым отношениям согласно ст. 2 ГК РФ;
• в-третьих, указанное имущество нельзя не признать амортизируемым, поскольку оно находится у налогоплательщика на праве собственности, используется для извлечения дохода, стоимость его больше 10 000 руб. и срок использования свыше 12 месяцев.

Доказать правомерность начисления амортизации по собственным квартирам, которые еще не переведены в нежилой фонд, можно только в суде. Поэтому следует быть готовыми отстаивать свою позицию в суде.

1. Напоминаем, что расходы можно учесть в целях налогообложения в том случае, если они обоснованы и документально подтверждены (п. 1 ст. 252 НК РФ).

Также они должны быть направлены на получение дохода.

Затраты налогоплательщика на приобретение воды и энергии всех видов, расходуемых на технологические цели, выработку (в том числе самим налогоплательщиком для производственных нужд) всех видов энергии, отопление зданий, а также расходы на трансформацию и передачу энергии относятся к материальным расходам (пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ).

Материальные расходы для организации являются расходами, связанными с производством и реализацией (пп. 1 п. 2 ст. 253 НК РФ).

Следовательно, расходы на содержание офиса в квартире так же, как и иные виды расходов, должны быть экономически оправданными и документально подтвержденными.

Расходы организации на содержание офиса можно признать обоснованными, поскольку офис используется организацией для осуществления деятельности, направленной на получение дохода. Исходя из чего можно признать расходы на его содержание связанными с производством и реализацией.

При этом их необходимо документально подтвердить. Так, в п. 5.1 Методических рекомендаций по применению главы 25 «Налог на прибыль организаций» части второй Налогового кодекса РФ, утвержденных Приказом МНС России от 20.12.2002 N БГ-3-02/729, было дано разъяснение, что при учете расходов на приобретение энергии основанием для учета данной хозяйственной операции будет являться договор с энергоснабжающей организацией (либо иной документ, например счет, предъявленный налогоплательщику), отражающий поставку электроэнергии и других видов энергии.

Следовательно, в целях исчисления налога на прибыль затраты организации на приобретение коммунальных услуг, электроэнергии учитываются в расходах, уменьшающих величину доходов, в том случае, если они являются экономически оправданными, а также документально подтверждены договором с энергоснабжающей организацией или иным документом, подтверждающим факт их оплаты.

По нашему мнению, ваша организация, используя квартиру под офис, затраты на ее содержание (коммунальные услуги, электроэнергию) может учитывать в целях налогообложения при соответствии вышеназванным критериям.

Однако специалисты ФНС России могут данные расходы не принять в целях налогообложения, руководствуясь ссылкой на ст. 288 ГК РФ, в которой определен запрет на размещение в жилом помещении предприятий, учреждений и организаций. Поэтому расходы на содержание данных квартир ими считаются документально не подтвержденными, а значит, их нельзя признать в целях налогообложения.

По их мнению, можно уменьшать налоговую базу по налогу на прибыль на величину таких расходов, но только после перевода квартиры в нежилой фонд.

В противном случае организации надо быть готовой отстаивать свою позицию в суде.

Источник

Можно ли использовать жилое помещение под офис

Потребность в использовании жилого помещения под офис возникает, как правило, вследствие недостатка средств. Аренда офиса предполагает немалые расходы, а потому предприниматели часто ищут экономные варианты.

Видео-гайд: Офис как коммунальная квартира

---

Вопрос: ООО приобретает жилое помещение с целью произвести в нем ремонт, а далее использовать в предпринимательской деятельности и перевести его в состав нежилого под офис. Правомерно ли учесть затраты на приобретение жилого помещения в расходах при УСН?
Посмотреть ответ

Можно ли снимать жилье под офис?

Предпринимательская деятельность может осуществляться и в жилых, и в нежилых помещениях. Однако в первом случае появляется ряд ограничений. В статьях 288 и 671 ГК РФ указано, что жилое помещение подходит только для проживания людей. Однако в этих же источниках есть ссылка на пункт 2 статьи 17 ЖК РФ. В этом нормативном акте прописано, что жилое помещение может использоваться в качестве офиса для ИП при наличии этих условий:

• Квартира является собственностью ИП.
• Превращение жилья в офис не помешает соседям и жителям самой квартиры.
• При создании офиса помещение будет отвечать всем требованиям к жилым пространствам.

Если все эти условия не соблюдаются одновременно, жилое помещение нужно переоформлять в нежилое.

Вопрос: Организация арендует нежилое помещение на первом этаже многоквартирного жилого дома, которое имеет два отдельных входа.
Вправе ли организация использовать это помещение под офис-склад для хранения оргтехники?
Посмотреть ответ

Особенности предпринимательской деятельности в квартире

Ведение деятельности предполагает определенную специфику. Она должна отвечать этим условиям:

• Деятельность не нарушает права/свободы жителей квартиры и соседей.
• Не предполагается производство в промышленных масштабах.

Вопрос: Учитываются ли для целей налога на прибыль расходы на аренду жилого помещения под офис (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ)?
Посмотреть ответ

В статье 17 ЖК РФ указано, что бизнес на дому может вестись только ИП и самозанятыми гражданами. ЮЛ не имеет права работать в жилом помещении. Рассмотрим представителей конкретных профессий, которые могут осуществлять свою деятельность в квартире:

• Юристы.
• Лица, оказывающие консультационные услуги.
• Няни.
• Бухгалтерские работники.
• Репетиторы.
• Переводчики.

Также в жилом помещении могут осуществлять свою деятельность лица, работающие на удаленной основе.

ВАЖНО! Жилое помещение, где ведется предпринимательская деятельность, должно соответствовать требованиям к офисам. В частности, это наличие дополнительного выхода, пожарная и экологическая безопасность.

Особенности аренды жилого помещения под офис

Можно ли арендовать квартиру для осуществления предпринимательской деятельности? Можно, однако при этом необходимо соблюдать все законы. ЮЛ для соблюдения норм можно оформить договор аренды на своих сотрудников. Нужно помнить, что ГК РФ запрещает ведение коммерческой деятельности на территории жилого помещения. Однако ЖК РФ делает ее же вполне правомерной.

Для соблюдения законности нужно ответственно подойти к составлению договора аренды. Заключение соглашения базируется на этих принципах:

• В договор нужно включить положения со всеми нюансами.
• В документе должен содержаться недвусмысленный запрет на ведение промышленного производства, так как оно запрещено законом.
• Если помещение арендует ЮЛ, нужно верно указать цель оформления соглашения. Если цель будет сформулирована неправильно, дальнейшая деятельность будет сопряжена со множеством проблем.

В соглашении нужно прописать такие сведения, как:

• Наименование бумаг, подтверждающих право собственности арендодателя на квартиру.
• Цель аренды.
• Полная схема помещения, описание.
• Продолжительность аренды.
• Размер выплат.
• Частота выплат (раз в месяц или раз в квартал).
• Объем компенсации, которая будет выплачена при порче помещения.
• Обязанность арендатора относительно ремонта жилья, поддержания его в нормальном состоянии.
• Ответственность по оплате услуг ЖКХ.
• Условия расторжения соглашения.

Во избежание проблем рекомендуется указать все важные нюансы. Можно прописать дополнительные требования, если они отвечают закону. Если деятельность будет вестись ЮЛ или ИП, имеет смысл предварительно проконсультироваться по вопросам составления договора с юристом.

Вероятные проблемы при ведении коммерческой деятельности

Рассмотрим проблемы, которые возникают при осуществлении предпринимательской деятельности в квартире:

• Противоречия в законах. Если к предпринимателю возникают вопросы со стороны контролирующих органов, отстоять свою позицию будет весьма нелегко. Связано это с тем, что в ГК РФ и ЖК РФ указаны противоречивые положения.
• Запрет к ведению деятельности в квартире ЮЛ. Если ЮЛ работает в жилом помещении, существует очень высокая вероятность появления вопросов со стороны контролирующих органов. Что делать в подобной ситуации? Можно закрыть общество и открыть ИП. Если сделать этого нельзя, можно оформить субаренду на ИП, находящегося под контролем лица.
• Выбор арендодателя. У кого лучше снимать жилье? У юридического лица или у обычного гражданина? Это не очень важно. Однако если деятельность ведет ЮЛ, собственник жилья должен подтвердить нежилой статус помещения.
• Проблемы с соседями. Предпринимателю не рекомендуется идти на конфликт с соседями. Беспокойные жители дома – это всегда проблема, влекущая за собой жалобы и проверки. Большая часть проблем возникает, когда предпринимателем активно используется общий вход и подъезд. Поэтому рекомендуется соорудить собственный выход. Сделать это можно в жилом помещении, находящемся на первом этаже. Для реконструкции необходимо получить согласие от городской администрации.

К СВЕДЕНИЮ! Ведение коммерческой деятельности в жилых квартирах предполагает множество опасностей. Поэтому наиболее безопасным вариантом является перевод помещения в статус нежилого.

Ответственность за коммерческую деятельность в квартире

Если предприниматель соблюдает все правила, не мешает соседям, скорее всего, никаких проверок не последует. Как правило, внимание со стороны контролирующих органов вызвано именно жалобами со стороны соседей.

Если правонарушение будет обнаружено, предпринимателя ожидает ответственность на основании части 1 статьи 7.21 КоАП РФ. В этой статье прописано наказание за использование жилья не по назначению. Правонарушение влечет за собой предупреждение или наложение штрафа в размере 1 000–1500 рублей. Предупреждение выносится в том случае, если совершено нарушение в небольших размерах.

Рассмотрим другую ситуацию. Собственник предоставил жилое помещение в аренду. Он не является учредителем или сотрудником коммерческого образования. В этом случае он может быть привлечен к административной ответственности.

ВАЖНО! Контролирующие органы обязаны доказать, что жилое помещение действительно использовалось не по назначению. Оформлением протокола по рассматриваемому нарушению занимается Горжилинспекция.

Использование квартиры не по назначению подтверждается следующим образом:

• Показания жителей здания.
• Фотографии оборудования, которое использовалось для извлечения коммерческой прибыли.
• Указания на нарушения санитарных норм.
• Указания на то, что права соседей были нарушены.

Предприниматель, в свою очередь, также может постараться оспорить решение контролирующих органов.

ВАЖНО! Меры ответственности практически никогда не применяются по отношению к самозанятым гражданам (няни, переводчики и прочее).

Особенности перевода жилого пространство в нежилое

Если предприниматель столкнулся с проблемами, имеет смысл перевести жилую квартиру в нежилую. Порядок процедуры определяется пунктом 3 статьи 288 ГК РФ. Перевести помещение в нежилое можно только при соблюдении этих условий:

• Квартира находится на первом этаже. Возможно и расположение на других этажах, если под квартирой находятся нежилые пространства.
• В помещении не должно находиться постоянных жителей.
• Если требуется, нужно переустроить квартиру. В частности, обустраивается отдельный вход. Переоборудованная квартира проходит специальную комиссию.
• Акт приемки-сдачи направлен в БТИ.

После проведения всех эти процедур можно официально размещать в помещении коммерческую компанию. Однако, как показывает практика, это практически невыполнимо в нынешних условиях и проще сразу искать под бизнес конкретно помещение, имеющее статус нежилого.

Источник